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　　根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個維度，我們將國內的養(yǎng)老地產模式歸納為以下六大主要經營模式。

　　模式一：本地出售型社區(qū)模式

　　該種模式以老年住宅為整個項目主題和亮點，以面向市場出售的住宅產品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產品的經營。而隨著養(yǎng)老地產的發(fā)展，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產投資收益水平也在不斷接近房地產平均投資收益水平。

　　相對于其他模式而言，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉率，從而實現(xiàn)滾動開發(fā)。但不可避免的，這種模式也存在一點缺點，如進行這種模式的養(yǎng)老地產開發(fā)，必須獲得土地使用權，因而享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小，同時不能得到養(yǎng)老地產升值的部分和通過養(yǎng)老地產及配套設施運營獲得的長期穩(wěn)定收益。

　　要成功打造這種模式的養(yǎng)老地產，復合的產品形式、完善的養(yǎng)老配套和優(yōu)美的景觀環(huán)境必不可少。在復合產品形式方面，通常要打造滿足養(yǎng)老及準養(yǎng)老一族、準養(yǎng)老子女等不同客群的產品，甚至是滿足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產品，從普通的多層住宅產品到高端的獨棟別墅、聯(lián)排別墅、四合院等。

　　（代表企業(yè)：北京東方太陽城）

　　模式二：異地出售型社區(qū)模式

　　該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接，是異地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產品，一般位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設施進行融合，以住宅產品出售盈利。由于其特有的資源環(huán)境條件，這種模式難以普遍模仿復制。

　　這種模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房價、生活成本的巨大差異和氣候、環(huán)境自然養(yǎng)老資源的巨大差異，從而滿足老年人追求高品質退休生活的養(yǎng)老需求。

　　與本地出售型社區(qū)模式相似，這種模式同樣具有資金回籠快、經營風險小的優(yōu)點，但同時又具有其他模式不能比擬的地理優(yōu)勢、價格優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢。由于地域限制，這種模式在具有自然資源及旅游資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)良的城市更容易獲得成功。

　?。ù沓鞘校喝齺?、?？凇⒋筮B、青島等城市）

　　模式三：租售組合型綜合社區(qū)模式

　　該種模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設施持有運營相結合，實現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產業(yè)均衡發(fā)展的目的。項目中的養(yǎng)老公寓及配套設施由開發(fā)商運營或由專業(yè)的運營機構負責。這種模式不僅解決了全部出售對養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展不利的問題，還解決了全持有經營資金占壓大、市場難以消化的問題。

　　這種模式通常構建了“住宅銷售+養(yǎng)老公寓出租+養(yǎng)老配套持有經營”的綜合性的項目盈利體系。通過住宅銷售獲得一次性投資收益，而通過養(yǎng)老公寓出租和配套持有經營獲得了長期穩(wěn)定的收益。而收益的比例則因項目定位中產品配比不同而不同，一般銷售與持有部分比例為8∶2。

　　租售組合型綜合社區(qū)模式的最大優(yōu)點，不僅是資金回籠較快，收益多元化，關鍵是在土地方面可采取靈活策略，在用地性質上，可以是居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、公建用地等多種用地性質搭配的綜合性開發(fā)。相對而言，其最大的缺點是資金投入較大，總成本投入比單純的住宅開發(fā)高得多，建設周期相對較長；持有部分后期需要持續(xù)的經營管理和投入，投資回收期較長，通常在15~20年。

　　（代表企業(yè)：北京太陽城）

　　模式四：養(yǎng)老房產金融組合型社區(qū)模式

　　該種模式嘗試運用各種金融組合手段，促進養(yǎng)老社區(qū)產品的租售，為企業(yè)發(fā)展融資，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段。目前，國內出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產品主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險3種。

　?。ù砥髽I(yè)：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)）

　　模式五：會籍制社區(qū)模式

　　該種模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運營，采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡。同時，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金，收費水平比福利型養(yǎng)老機構的收費水平高。通常銷售的會籍，對年齡有一定限制，主要針對對保健養(yǎng)生格外關注及身體健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目標客戶入住的門檻。在消費理念相對先進和經濟條件相對雄厚的城市，這種模式或能贏得市場的部分認同，但整體而言較難被大部分老年群體認可。

　　這種模式的盈利以房屋出租收益為主，配套產品經營收益為輔。在土地性質上，項目用地一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得，價格較低。而在運營上，將實行醫(yī)療看護服務的老年公寓實行會員制入住，通過會員費+管理費獲得長期穩(wěn)定收益，同時依托休閑配套提供養(yǎng)生度假體驗。

　　因而，這種模式的優(yōu)點是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地，用地性質也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地，同時結合醫(yī)療、養(yǎng)護等多種服務來實現(xiàn)長期穩(wěn)定收入。而該種模式最大的缺點是全部持有經營導致資金占用量大、投資回收期長。同時，服務完善的市場化養(yǎng)老社區(qū)收費高昂，從而使得高入住率較難達到，有一定的市場經營風險。

　?。ù砥髽I(yè)：上海親和源）

　　模式六：床位出租型養(yǎng)老機構模式

　　該種模式根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經營模式，以床位出租為主要盈利模式。

　　目前而言，公辦養(yǎng)老機構收費較低、補貼多，嚴重供不應求，但體制機制不活、服務成本較高、經濟效益較低。民辦養(yǎng)老機構數(shù)量較少，缺乏政策扶持，經營狀況不容樂觀，發(fā)展不平衡，只有少數(shù)高端民辦養(yǎng)老機構經營狀況較好，而中低端民辦養(yǎng)老機構盈利性則較差。可謂是，公辦入院難、民辦生存難。

　　整體而言，因養(yǎng)老機構具有一定的公益性質，能夠盈利的非常少。而從目前國內的養(yǎng)老機構來看，具有以下特點的養(yǎng)老機構盈利相對較好。

　　從收入階層來看，定位高收入保障對象的養(yǎng)老機構比定位中低收入保障對象的盈利好；從客群定位來看，主要服務于高齡、生活難以自理者的康復醫(yī)療項目的養(yǎng)老機構比主要服務于較年輕健康者的基本生活項目的盈利好；從區(qū)位條件來看，選擇在交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方的養(yǎng)老機構比選擇在邊遠鄉(xiāng)村、人員稀少、基礎設施缺乏、嘈雜喧鬧的地方盈利好；從規(guī)模來看，床位較多、面積較大、投資較多、規(guī)模較大的小規(guī)模養(yǎng)老機構盈利好。